住宅借入金等特別控除

Ⅰ.新型コロナウイルス特例
 次の要件に該当する場合は、下記のⅢ.適用が受けられる不動産の「その増改築等の日から6か月以内」は、「その取得に係る特例増改築等の日から6月以内にその者の居住の用に供した場合に限る。」に変更となります。


Ⅱ.2019年10月から2020年12月までに取得した場合に税額から差し引ける金額
 下記Ⅱ.適用が受けられる不動産のうち、建物に含まれる消費税および地方消費税の税率の合計、いわゆる消費税率が10%であるものを取得し、2019(令和元)年10月1日から2020(令和2)年12月31日までの間にその取得した者の居住の用に供した場合は、通常の10年間に引き続いてその後3年の間は、次の1.、2.または3.の金額を所得税から控除できます。
 1.その取得した建物が認定長期優良住宅、いわゆる100年住宅または認定低炭素住宅のときは、次の(1)と(2)のいずれか少ない金額
(1)5千万円を限度とする住宅借入金の12月31日の残高の1%
(2)その取得した建物の消費税等を控除した金額、いわゆる税抜き金額のうち5千万円までの金額×2%÷3
 2.上記1.および次の3.以外の建物のときは、次の(3)と(4)のいずれか少ない金額
(3)4千万円を限度とする住宅借入金の12月31日の残高の1%
(4)その取得した建物の消費税等を控除した金額、いわゆる税抜き金額のうち4千万円までの金額×2%÷3
 3.再建住宅

Ⅲ.適用が受けられる不動産
 適用が受けられる不動産は、家屋の床面積が50㎡以上あり、その床面積の50%以上を居住の用に供している次の1.から4.に該当するもので、その新築の日もしくはその取得の日またはその増改築等の日から6か月以内(注1)にその者の居住の用に供したものです。
 この床面積の50%以上が居住用かどうかは、共有であっても、その家屋の床面積にその者の持分割合を乗じて計算した面積ではなく、その家屋全体の床面積によって判定します。
 床面積につきましては、不動産の広告に記載されている床面積でなく、登記事項証明書に記載されている床面積です。広告の床面積は壁の中心線から計測していますが、登記事項証明書の床面積は壁の内側から計測されています。このため広告の床面積が50㎡をちょっと超えていても、登記事項証明書の床面積は50㎡未満となることがあります。
 1.新築住宅
 2.中古住宅で、次のいずれかに該当するもの。
 ①マンションなどの耐火建築物は、登記事項証明書に記載されている建築の日から25年以内に取得したもの。
 ②木造などの耐火建築物でないものは、登記事項証明書に記載されている建築の日から20年以内に取得したもの。
 ③上記①②に該当しないもので、耐震基準に適合するもの
 3.平成26年4月1日以後に取得した上記2.以外の中古物件で、その取得の日までに耐震改修を行うことにつき申請をし、かつ、その取得の日から6か月以内の居住する日までに耐震基準に適合する証明がされたもの
 (注2)上記2と3の取得した時に生計を一にしていた親などの親族から購入し、その取得後も引き続きその親族と生計を一にしている場合は、その親族から購入したその不動産にはこの税額控除の特例は受けられません。
 この生計を一とは、親が子に仕送りをしていることのように、自己以外の個人の生活費を自己の生活費のように自己のお金で支払っている状態です。なお、同一の家屋に起居している場合は、明らかに互いに独立した生活を営んでいると認められるときを除いて、これらの親族は生計を一にしているものと取り扱われます。
 4.一定の増改築した家屋
 (注1)Ⅰ.新型コロナウイルス特例を参照されてください。


 Ⅳ.申告できる日
 所得税の還付を受けられる場合の申告できる日は、居住した年の翌年1月の最初の平日からです。2019(令和元)年分の場合は、2020(令和2)年1月6日(月)から申告できます。なお、必要書類が全部そろうのは通常は1月末ごろとなります。
 居住用不動産を取得した年の翌年に居住を開始した場合は、居住を開始した年の翌年に確定申告書を提出します。つまり取得した年からではなく、居住した年から適用が受けられます。


 Ⅴ.注意すべき事項
 1.2020(令和2)年4月1日以後に前に住んでいた不動産を売却し、3千万円控除などの住宅の売却益の特例を受け、かつ、現在居住している不動産について住宅借入金等特別控除の適用も受けている場合で、現在適用を受けている住宅借入金等特別控除の対象である不動産に居住した年が、この売却した日の属する年の前年、前々年および前々々年、すなわち3年前までであるときは、この住宅借入金等特別控除は受けられません。


 2.繰上げ返済など
 この税額控除を受けられる期間内であっても、繰上げ返済などを行ってローンの契約上の償還期間が10年未満となってしまうと、その10年未満となった年以後の年分からこの税額控除は受けられません。


 3.親などの親族からの借入金に対しては、この税額控除の適用はありません。


 4.連帯保証と連帯債務
 ①連帯保証人は、この税額控除の適用は受けられません。
 連帯保証人がお金を支払わないのに、取得した居住用不動産の持ち分を登記した場合には、連帯保証している債務者からその持ち分に対応した金額を贈与されたこととなります。この贈与された金額に対しては、年間110万円を超える金額につき最低10%の贈与税が課されます。
 この贈与を避けるためには、その登記した翌年の原則として3月15日までに持ち分に対応する金額を110万円以下とする持ち分の更正登記を行えば、贈与税は課されません。
 連帯保証人かどうかが分からない場合は、金融機関にお問い合わせされてください。なお、通常はローンを借りた日の属する年の翌年1月末までに住宅取得資金に係る借入金の年末残高等証明書が金融機関から債務者の1人宛てしか郵送されなければ連帯保証人、2人宛てに各人ごとに郵送されれば連帯債務者です。
 ②連帯債務のうち負担すべき金額と居住用不動産の持ち分までの金額のいずれか小さい金額に対しては、この税額控除の適用が受けられます。


 5.居住している不動産を共有で購入し、共有者がともに確定申告書を提出する場合の住民票(注)や登記簿謄本などは、一方に市区町村や法務局から取得したそのものを添付し、他方にはそのコピーの余白に市区町村や法務局から取得したそのものは一方に添付している旨を記載すれば、市区町村や法務局から取得したそのものの提出は1部で済みます。
 (注)平成27年(2015年)分までの税務署の文書に記載されている住民票の写しは、コピーではなく、日常使用されている原本という意味です。住民票の原本は市区町村にあるので、市区町村から取得したものはすべてコピー(写し)となります。従って、法律の条文上は写しとなっていて、税務署の文書でも写しという文言となるためす。なお、平成28年(2016年)分以後は住民票の添付は不要となりました。


 6.市区町村の窓口から交付を受けた住民票そのものに記載されている転入など居住を開始した日が実際に居住した日の属する年の翌年以後となっている場合は、電気代、ガス代や水道代の使用量のお知らせその他の居住日を客観的に表示している文書の原本にその旨を記載して、住民票そのものに添付して申告します。なお、平成28年(2016年)分以後は住民票の添付は不要となりました。


 7.共有者のうち単独で増改築をした場合の取扱い
 居住している家屋が共有であり、そのうち1人だけが銀行借入金で増改築した場合で、その持ち分を変更しないときは、(1)その銀行借入金のうちその借り入れた個人の持ち分に相当する金額が税額控除の対象となります。また、(2)その銀行借入金のうち他の共有者の持ち分に相当する金額は、その借り入れた個人からの贈与となり、1月1日からの1年間に110万円を超える部分の金額が贈与税の対象となります。


 8.2019(平成31)年4月1日以後に提出する場合
 確定申告書を2019(平成31)年4月1日以後に税務署に紙で提出する場合には、過年度分も含めて、給与所得の源泉徴収票や公的年金等の源泉徴収票を確定申告書に添付する必要がなくなりました。


 Ⅵ.注意を要する必要書類
 長期優良住宅を取得した場合の確定申告書に添付しなければならない書類のうち、次の2通の書類が手元にない人が多いようです。つきましては、購入するときから、業者に相談して、確実に入手しておくことをお勧めします。
 他の書類は通常はお手元にはありますが、どれが該当するかが分からないくらいで、そんなに時間がかからずにそろいます。
 1.長期優良住宅建築等計画の認定通知書。計画の変更の承認を受けた場合には、変更認定通知書
 2.住宅用家屋証明書もしくはその写し又は認定長期優良住宅建築証明書
 これは、市町村へ住宅用家屋証明申請書を提出すると取得できるようです。


 Ⅶ.税理士報酬
 自己が居住するために次のⅡ.の適用が受けられる不動産を購入した場合に所得税が戻り、または申告した年の6月からの住民税の減額が受けられる住宅借入金等特別控除、いわゆるローン控除の電子申告での税理士報酬は、以下の区分に応じた金額です。
なお、下記の金額は給与所得者や公的年金の受給者の場合です。個人事業主や不動産の賃貸収入がある場合には、別に事業や不動産の申告書の加算をさせていただきます。


 ご依頼をされる前に以下のようにして国税庁の給与所得者向けのパンフレットをご覧になり、ご自分で申告でできそうかをご確認されることをお勧めいたします。
国税庁で検索後、上側のホームの右隣の「税の情報・手続・用紙」の「税について調べる」の一番上の確定申告の上から3番目の「確定申告に関する手引き等」をクリックし、「平成30年分の確定申告に関する手引き等」をクリックし、その番号10から19までの該当するPDF欄をクリック


 1.マンションまたは一戸建てを購入し、購入後に改装などを行わないで居住した場合など住宅の購入金額を記載した契約書が1通のときは、税込み19,800円です。


 共有者が共に申告される場合は、1名増えるごとに税込み6,600円加算した金額(共有者2名のときは26,400円)です。


 ただし、4月1日から11月30日(平成25年分は9月30日)までに、(1)確定申告書または期限後申告書を提出していない場合における平成25年分から平成29年分までの申告に必なすべて書類、(2)平成30年分の場合は金融機関からの年末残高証明書以外の住宅に関するすべての書類をお送りいただいたときは、税込み18,612円です。共有者2名で税込み24,816円です。


 2.住宅を請負契約を締結して建築した場合や、中古住宅を購入後に改装などを行った場合は、税込み19,800円に住宅の購入に該当する契約書の枚数から1を差し引いた数に税込み6,600円を乗じた金額を加算した金額です。


 ご依頼をされる前に、次の赤字部分の所得税の確定申告を依頼される前の確認事項をクリックしてお読みになってください。所得税の確定申告を依頼される前のご確認事項
  メールでのお問い合わせは、この行をクリックしてください。

 このメールに記載された情報は、お問い合わせを解決することのみに使用させていただきます。なお、税理士には秘密を守る義務があります。
 お電話でのお問い合わせは、03-3358-1495におかけください。
 この電話での情報は、お問い合わせを解決することのみに使用させていただきます。なお、税理士には秘密を守る義務があります。